Affitti brevi, se vuoi tramutare la tua casa in un b&b pensaci bene: la cedolare secca è schizzata alle stelle

Affitti brevi, conviene davvero passare la casa a B&B? Ecco tutto quello che c’è da sapere sulle tasse da pagare.

La domanda di case in affitto è legata a fattori come la mobilità lavorativa, il costo elevato delle case in vendita e la preferenza per soluzioni abitative flessibili. Le città più grandi e dinamiche registrano affitti più alti.

Il contratto d’affitto è un accordo legale tra il proprietario di un immobile (locatore) e chi lo prende in locazione (conduttore). In questo documento vengono stabilite le condizioni dell’affitto, come l’importo del canone mensile, la durata del contratto, le modalità di pagamento e gli obblighi di entrambe le parti.

Il locatore ha il diritto di percepire il canone d’affitto e di mantenere l’immobile in buono stato di manutenzione. Il conduttore, invece, ha il diritto di godere dell’immobile e di apportarvi eventuali modifiche con il consenso del proprietario. Entrambi hanno l’obbligo di rispettare le clausole contrattuali.

Esistono diverse agevolazioni fiscali per chi affitta un immobile. Il locatore può usufruire della cedolare secca, un regime fiscale semplificato che prevede una tassazione forfettaria sul canone d’affitto. Il conduttore, invece, può detrarre dall’Irpef gli interessi passivi sul mutuo per l’acquisto dell’immobile locato. Come muoverti con le tasse?

La differenza tra B&B e affitti brevi

Gli affitti brevi e i bed and breakfast presentano differenze. Negli affitti brevi, l’ospite ha a disposizione un’intera unità abitativa (appartamento, casa, villa) per un periodo limitato, inferiore a un mese. Il B&B, invece, offre alloggio in camere all’interno della residenza del proprietario, che fornisce anche la colazione.

Questa distinzione si riflette anche nella gestione: gli affitti brevi sono gestiti in autonomia dai proprietari o con le piattaforme online, mentre i B&B sono soggetti a regolamentazioni più specifiche e richiedono licenze.

Come funziona con le tasse

A partire dal 2024, la tassazione sugli affitti brevi in Italia ha subìto modifiche. Per chi affitta un solo immobile, è possibile optare per la cedolare secca con un’aliquota del 21%. Se si possiedono e affittano più di un immobile nello stesso anno, l’aliquota sale al 26% per le proprietà aggiuntive. Questa imposta sostitutiva si applica sull’intero importo del canone indicato nel contratto, senza considerare l’abbattimento forfettario del 5% previsto nel regime di tassazione ordinaria dei canoni di locazione.

Se il B&B è gestito in forma non imprenditoriale, i proventi, al netto delle spese documentabili, sono tassati come “redditi diversi” derivanti da attività commerciale non esercitata. In questo caso, non è necessaria l’apertura della partita IVA. Se l’attività è svolta in modo abituale, è obbligatorio aprire una partita IVA e si può aderire al regime forfettario, che prevede un’imposta sostitutiva del 15% sul 40% dei ricavi, con una riduzione al 5% per i primi cinque anni di attività.