Il business degli immobili è sempre stato redditizio per imprenditori e investitori grazie ad un rendimento elevato e molto favorevole. Per finanziare la ristrutturazione o la costruzione di immobili le società interessate si affidavano alle care vecchie soluzioni tradizionali, un prestito presso un istituto bancario ad esempio. Ciò comportava, per il suo calcolo ad opera di chi concedeva li finanziamento, di basarsi sul bilancio dell’azienda richiedente. Una volta fatto poi l’importo sarebbe stato liquidato un po’ alla volta, in base allo stato di avanzamento dei lavori. Oggi, una via alternativa per effettuare domanda di tali investimenti immobiliari è il così detto crowdfunding su piattaforme online che sarà argomento approfondito di questo articolo.
Ma cos’è in realtà? In sostanza si tratta di un metodo affinché una società immobiliare proponente, attraverso piattaforme specializzate online, ottenga le risorse economiche che le servono da eventuali investitori privati, per realizzare i propri progetti.
Quindi i gestori delle piattaforme specializzate online indicono, su richiesta della società immobiliari che lo richiedono, una campagna di finanziamenti finalizzata al raggiungimento di un obbiettivo monetario. Al termine di questa, che di solito dura un anno, agli investitori che partecipano, verrà corrisposto l’interesse pattuito al momento della richiesta, più il capitale investito in partenza.
Nell’ambito della finanza, il rating è l’operazione di valutazione del rischio di fallimento di una società che non riesce a rimborsare i propri debiti secondo il piano previsto con i creditori. La Piattaforma di crowdfunding online Recrowd ha stretto alleanza con due società appartenenti al Gruppo Gabetti Property Solutions Spa: la Abaco Team Spa e Patrigest Spa. Proprio quest’ultima ha portato il concetto di rating anche in ambente immobiliare, stimando il grado di rischio per l’investitore nel caso in cui non si riuscisse nell’intento prefissato dall’operazione di crowdfunding.
Ma come si procede con le valutazioni appena citate? Tramite due step fondamentali: l’analisi tecnica dell’immobile e l’analisi valutativa dell’operazione immobiliare. Entrambe attività rispettivamente svolte dalle partner di Recrowd, soggette all’ente che disciplina le politiche sulla consulenza in questo settore.
Patrigest, in questo senso, comincia il suo lavoro dividendo l’operato in tre fasi di analisi, quella dell’iniziativa, del mercato immobiliare e del business plan. Fatto questo procede al confronto tra i parametri del mercato di riferimento e quelli dell’iniziativa proposta accertandosi che ci sia congruità. Abaco, dal canto suo, stabilisce la conformità degli immobili, basandosi su tre macroaree:
l’analisi della titolarità, l’analisi catastale e quella urbanistica.
Un ulteriore novità per Recrowd si concretizza con un secondo accordo con Abaco, con il quale si presenta agli investitori, ogni circa 4 mesi, dei SAL – stato di avanzamento dei lavori – per seguire al meglio progetto immobiliare. L’analisi tecnica viene poi conclusa con la stesura di un rating a sintesi delle fasi precedentemente analizzate e quindi dell’ipotetico grado di rischio, esprimendo un indice di affidabilità dell’iniziativa immobiliare intrapresa.
Le ipotesi del rischio di default sono le seguenti: potrebbero non essere corrisposti gli interessi pattuiti in precedenza, oppure il capitale potrebbe non essere restituito In ogni caso si stima la probabilità dell’evento di rischio attraverso una così detta analisi what/if che fa uso dei metodi Montecarlo per simulare eventuali scenari negativi. La valutazione finale determina l’indice di vulnerabilità, comprendente capitale, interessi e tempistica.
Il regolamento europeo in merito è cambiato di recente. La legge di delegazione europea 2021 ha riservato uno spazio al crowdfunding. Infatti, la normativa nazionale si adatta a quella europea prevedendo obblighi informativi per i gestori delle piattaforme ma anche degli enti di vigilanza. La responsabilità di sorveglianza in questo ambito in Italia è da poco stabilita per Banca d’Italia e Consob.
Inoltre, la legge n. 127 del 4 agosto 2022 (in Gazzetta Ufficiale n. 199 del 26 agosto 2022), entrata in vigore il 10 settembre 2022, reca la delega al governo per il recepimento delle direttive europee e l’attuazione di altri atti normativi della legge UE 2021.
Con questa legge si abbattono molti degli ostacoli che impedivano il crowdfunding fuori dall’Italia. In questo modo, le aziende avranno a disposizione una platea più ampia di finanziatori provenienti da altre parti del mondo. Questo testo modifica il regolamento UE 2017/1129 e la direttiva UE 2019/1937, enunciando i criteri per l’adeguamento della normativa italiana. In particolare, il governo dovrà disciplinare, attraverso gli enti preporti, le regole per i gestori e per i fornitori dei servizi di crowdfunding.
